آبان 27 1400مستحق-للغیر-درآمدن-مبیع

مستحق للغیر درآمدن مبیع

در آبان 27, 1400توسط مدیر اصلیتعداد بازدید 4169

حقوق خریدار در صورت مستحق للغیر در آمدن مبیع

خریدار نگون بخت به امید آنکه بعد از مدت ها پس انداز پول و تلاش شبانه روز توانسته سرپناهی برای خود دست و پا کند اینک با ملکی روبرو شده که متعلق به دیگری است، اگر چه قانونگذار در این خصوص برای خریدار حقوقی قائل شده است، اما خریدار برای دستیابی به این حقوق بسیار باید تلاش کند، به همین خاطر توصیه می شود حتما در معاملات خود از وکیل متخصص در این زمینه استفاه کنید و حتی الامکان معامله خود را به صورت رسمی برگزار کنید.
از نظر حقوقی، ماده 391 قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته «درصورت مستحق للغیربرآمدن کل یابعض ازمبیع بایع باید ثمن مبیع رامسترد دارد و در صورت جهل مشتری بوجود فساد بایع  باید ازعهده غرامات وارده  برمشتری نیزبرآید.» بنابراین با توجه به این ماده در صورتی که خریدار ملکی را خریده که بعدا مشخص می شود متعلق به دیگری است، فروشنده باید ثمن قراردادی را به خریدار برگرداند، و در صورتی که خریدار به اینکه ملک متعلق به غیر است آگاهی نداشته باشد ( که معمولا اینگونه است ) فروشنده باید از عهده خساراتی که به مشتری وارد شده است نیز برآید.
متاسفانه در بیشتر موارد، فروشنده ها به وظایف قانونی و اخلاقی خود عمل نمی کنند و خریدار ناچار به طرح شکایت علیه فروشنده است، در این صورت خریدار ضمن اینکه باید بطلان قرارداد را بخواهد، مطالبه خسارات را هم بنماید، در خصوص خسارات، رای وحدت رویه 733 مورخ 15/07/1393 دیوان عالی کشور با این مضمون که «به موجب ماده 365 قانون مدنی ، بیع فاسد اثری در تملک ندارد ، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد 390 و 391  قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحقق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است ؛ بنابراین دادنامه شماره 360 مورخ 1389,3,31 شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می گردد . این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب 1378 در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.» به کاهش ارزش ثمن نظر دارد، اما این نظر اگر به صورت مطلق پذیرفته شود، قطعا به ضرر خریدار خواهد بود و با تورمی که متاسفانه در حوزه املاک شاهد هستیم خریدار ضرر خواهد دید، بنابراین توصیه می کنیم با تحقیق بیشتر و با تامل فراوان وبا افراد مورد اطمینان معامله کنید.

اخیرا دیوان عالی کشور رای وحدت رویه جدیدی تصویب نموده که براساس آن «غرامات» شامل افزایش قیمت مال نیز می شود و محاسبه آن به وسیله کارشناس صورت خواهد گرفت؛

 رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور در این خصوص مقرر داشته «در موارد مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است..»

نظرات
    نظر خود را بنویسید