بهمن 14 1399ملک-سرقفلی

ملک سرقفلی

در بهمن 14, 1399توسط مدیر اصلیتعداد بازدید 2458

قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ شمسی وضع شد و تا سال ۱۳۷۶ شمسی بدون تغییر ماند. اما پس از آن دچار تغییرات شد. ضمن بروز تغییرات در این قانون، مسئله ملک سرقفلی نیز رنگ و روی دیگری به خود گرفت.

در قانون وضع شده در سال ۵۶، روابط موجر و مستاجر به نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می شد، اما در سال ۷۶ تا کنون این مفهوم به ملک سرقفلی بدل شده است. لذا در صورتی که قراردادی پیش از سال ۷۶ تنظیم شد باشد، باید برای رسیدگی به آن به همان قانون سال ۵۶ رجوع شود.

منظور از حق کسب و پیشه یا تجارت

بر طبق قانون حق کسب و پیشه یا تجارت مالک نمی‌تواند پس از اتمام مدت قرارداد، مستاجر را ملزم به تخلیه کند. بر طبق این قانون قرارداد به صورت خودکار تمدید خواهد شد. قانون حق کسب و پیشه یا تجارت این اختیار را به مستاجر داده است که تا هر زمانی که تمایل دارد در مکان اجاره شده بماند و مالک می‌تواند تنها با ارائه سه دلیل از مستاجر بخواهد تا قراردادش را به پایان برساند. در صورتی که مالک به سه علتی که در ادامه بیان می‌کنیم از مستاجر تقاضای اتمام قرارداد کند، مکلف می‌شود تا مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به وی پرداخت نماید. در واقع پرداخت این پول به خاطر ارزش، اعتبار و شهرتی است که مستاجر در طول مدت قرارداد به مغازه مالک بخشیده است.
مالک تحت چه شرایطی میتواند تقاضای اتمام قرارداد را کند:

  • در صورتی که مالک قصد تخریب یا بازسازی را داشته باشد.
  • در صورتی که مالک بخواهد از این ملک تجاری برای سکونت خود و یا یکی از بستگان نزدیکش استفاده نماید.
  • در صورتی که مالک برای شغل خودش به این ملک تجاری احتیاج داشته باشد
  • ر واقع ملک سرقفلی همان حق کسب و پیشه یا تجارت وضعی در سال ۵۶ است که در سال ۷۶ دستخوش تغییرات شد. قوانین مربوط به ملک سرقفلی که در سال ۷۶ وضع شد، به شرح ذیل می‌باشند:

  • در این قانون روال تمدید قرارداد با قوانین سال ۵۶ کمی متفاوت است که بر طبق ان چنانچه مستاجر نتواند با مالک به توافق برسد، باید مغازه را تخلیه کند. در صورتی که در قانون پیشین، قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شد.
  • بر طبق قوانین ملک سرقفلی ، حقوق سرقفلی پس از انعقاد قرارداد به صورت خودکار اعمال نمی‌شوند و برای برخورداری از این حقوق باید مالک و مستاجر ضمن عقد قرارداد، با یکدیگر به توافق های لازم برسند. لذا در صورتی که مستاجر با مالک در زمان تنظیم قرارداد به توافق‌های لازم نرسد، نمی‌تواند در زمان تخلیه هیچ گونه ادعایی داشته باشد.
  • تعیین مبلغ ملک سرقفلی :
  • بر طبق قانون، مبلغ ملک سرقفلی یا حق کسب در دادگاه و با توجه به موارد مختلفی تعیین می شوند. این موارد عبارتند از:
  • موقعیت و مرغوبیت محل ملک تجاری
  • شرایط و کیفیت اجاره با در نظر گرفتن مزایایی که در اجاره نامه ذکر شده است.
  • طول مدت اشتغال مستاجر در ملک تجاری مورد نظر و بررسی اینکه حسن شهرت وی تا چه اندازه بر معروفیت ملک اثرگذار بوده است.
  • وضعیت ملک اجاره ای از نظر بنای ساختمان
  • در نظر گرفتن تمام هزینه هایی که مستاجر برای آماده سازی و تزئینات ملک پس از اجاره آن متحمل شده است. قفسه بندی، تهیه اشیا مورد نیاز و… از جمله این اقدامات به شمار می‌روند.
  • در نظر گرفتن نوع کسب و کاری که مستاجر دارد
  • چند نکته مهم:
  • بر طبق قانون چنانچه مالک، ملک تجاری خود را به شخص دیگری بفروشد، مالک جدید موظف خواهد بود تا به تمامی توافقات مستاجر و مالک قبلی در مورد ملک سرقفلی پایبند بماند. ضمن اینکه مالک جدید هیچ گونه حق و حقوق بیشتری نسبت به مالک قبلی نخواهد داشت. لذا هیچ نیازی به عقد قرارداد جدید مابین مستاجر و مالک جدید نخواهد بود. حتی اگر قرارداد جدیدی تنظیم شود، توافقات قرارداد قبلی پابرجا خواهد ماند.

    در صورتی که قصد انعقاد قرارداد دارید، باید به این نکته توجه داشته باشید که قراردادتان بر اساس قوانین سال ۷۶ خواهد بود. لذا در صورتی که تمایل به استفاده از حق ملک سرقفلی دارید، باید آن را بر طبق یکی از شیوه‌هایی که قبلا به آن اشاره شد تنظیم نمایید.

نظرات
نظر خود را بنویسید


پربازدیدها
برچسب ها